Umbau im laufenden Betrieb

Bevor über Bauabschnitte geredet wird, gehört eine Zahl auf den Tisch, die nur Sie kennen: Was kostet eine Woche Schließung? Umsatz ist dabei nur der eine Teil. Dazu kommen Kunden, die sich in dieser Zeit umgewöhnen, Personal, das trotzdem bezahlt wird, und bei Lebensmittelbetrieben verderbliche Ware.

Erst gegen diese Zahl lässt sich beurteilen, ob der Aufwand für das Bauen im laufenden Betrieb sich lohnt. Denn dieser Aufwand ist real: Ein Umbau in Abschnitten dauert länger als derselbe Umbau in leeren Räumen, er verlangt mehr Abstimmung, mehr Provisorien und mehr Reinigung.

Manchmal ist die ehrliche Antwort, dass wenige geschlossene Tage günstiger sind als Wochen mit halbem Betrieb. Wir sagen das, wenn wir es so sehen.

Der Kern der Sache ist die Teilung der Fläche. Es gibt zu jeder Zeit einen Bereich, in dem gearbeitet wird, und einen Bereich, in dem Ihr Betrieb läuft. Zwischen beiden steht eine dichte, verschlossene Abschottung, nicht eine Folie.

Damit das funktioniert, muss vorher geklärt sein, was der laufende Betrieb an Mindestmaß braucht: Wie viele Kassen, welche Verkaufsfläche, welcher Zugang, welches Lager, welche Kühlung, welche Sanitärräume für das Personal. Diese Liste ist der eigentliche Bauplan, denn sie legt fest, in welcher Reihenfolge die Abschnitte gebaut werden können.

Häufig braucht es Provisorien: eine vorgezogene Theke, ein zweiter Zugang, ein Zwischenlager. Provisorien sind Bauleistung, sie kosten Geld und tauchen im Angebot als eigene Position auf. Das ist der Preis dafür, dass die Tür offen bleibt.

Vieles lässt sich in die Zeiten legen, in denen nicht verkauft wird. Anlieferung, laute Abbrucharbeiten, Bohren, Kernbohrungen und Estrichabschnitte sind typische Kandidaten für die Randzeiten.

Das hat drei Grenzen. Erstens die Nachbarschaft: In Wohnhäusern und gemischt genutzten Gebäuden ist nächtlicher Lärm nicht beliebig zulässig, und was im Einzelfall geht, hängt vom Objekt, von der Umgebung und von der Hausordnung ab. Das gehört vorher geklärt, nicht nach der ersten Beschwerde. Zweitens die Kosten: Arbeit außerhalb der regulären Zeiten ist teurer, und das steht auch so im Angebot. Drittens der Zutritt: Schlüssel, Alarmanlage, Verantwortung für Kasse und Ware wollen geregelt sein, bevor der erste Handwerker nachts allein im Objekt steht.

Staub ist das, was Kunden am schnellsten vertreibt. Eine dichte Abschottung ist die Grundlage, aber sie reicht selten allein. Dazu gehören Absaugung direkt am Werkzeug, Reinigung der Übergänge nach jedem Bautag und Wege, auf denen Material und Bauschutt transportiert werden, ohne durch den Verkaufsraum zu gehen.

Geruch ist der unterschätzte Bruder des Staubs. Kleber, Grundierungen, Lacke und Abdichtungen riechen, und in Lebensmittelbetrieben ist das nicht nur unangenehm. Für solche Arbeiten braucht es Zeitfenster außerhalb des Betriebs und Lüftung, oder es braucht Produkte, die dort einsetzbar sind.

Deshalb gehört die Reinigung bei uns zum Projekt und nicht zu einer zweiten Firma, siehe Bauendreinigung. Im laufenden Betrieb ist sie keine Schlussleistung, sondern eine tägliche.

Solange Kunden im Haus sind, müssen die Rettungswege benutzbar sein. Eine Abschottung, die einen Ausgang verstellt, ist keine Option, und ein zugestellter Weg auch nicht, auch nicht kurz.

Wo ein Bauabschnitt einen Rettungsweg berührt, ist vorher zu klären, welcher Ersatzweg gilt und wie er ausgeschildert wird. Dasselbe gilt für sicherheitstechnische Anlagen: Was während der Bauarbeiten abgeschaltet oder abgedeckt wird, muss abgestimmt und dokumentiert sein, und es muss vor der Wiedereröffnung des Bereichs wieder in Betrieb sein.

In gewerblichen Objekten sitzen an dieser Stelle meist mehrere Beteiligte am Tisch: Eigentümer oder Verwaltung, Center-Management, Brandschutzbeauftragter und die Bauaufsicht. Diese Runde früh zusammenzubringen, spart mehr Zeit als jede Beschleunigung auf der Baustelle.

Bei Bäckereien, Gastronomie, Apotheken und Praxen kommt eine zweite Anforderungsebene hinzu. Produktion und Verkauf müssen während der Bauzeit sauber vom Baubereich getrennt sein, und zwar baulich, nicht organisatorisch.

Praktisch heißt das: dichte Trennung mit abwaschbaren Oberflächen, getrennte Zugänge für Handwerker und Personal, klare Regeln für Kleidung und Werkzeug, und ein Reinigungsplan für die Übergabe eines Abschnitts zurück in den Betrieb. Bei der Materialwahl entscheiden Fugenarmut, Beständigkeit gegen Reinigungsmittel und die Anschlüsse an Boden und Wand mehr als die Optik.

Welche Auflagen im Einzelfall gelten und was vor einer Wiederinbetriebnahme nachzuweisen ist, klärt der Betreiber mit der zuständigen Überwachungsbehörde. Wir richten den Bauablauf danach aus, wir ersetzen diese Abstimmung aber nicht.

Ein Umbau im laufenden Betrieb hat Positionen, die ein Umbau in leeren Räumen nicht hat. Es ist besser, sie zu sehen, als sie später als Nachtrag zu erleben.

Dazu gehören die Abschottungen samt Türen und Schleusen, die täglich anfallende Reinigung der Übergänge, Provisorien für Verkauf, Lager oder Zugang, Zuschläge für Arbeiten in den Randzeiten, mehrfache An- und Abfahrten, weil ein Gewerk in Abschnitten statt an einem Stück arbeitet, und Zwischenlagerung von Material, das nicht in der Fläche stehen bleiben kann.

Diese Positionen sind der bauliche Gegenwert dafür, dass Ihr Betrieb weiterläuft. Wir weisen sie einzeln aus, damit Sie sie gegen den Umsatz rechnen können, den eine Schließung kosten würde, und damit Sie einzelne davon streichen können, wenn Sie die Fläche doch räumen.

Ein Umbau, den die Kunden verstehen, ist ein Umbau, der Kunden hält. Ein Aushang am Eingang, der sagt, was passiert und bis wann, wirkt mehr als jede Entschuldigung hinterher. Wo der Zugang sich ändert, gehört ein Schild an die alte Tür, nicht nur an die neue.

Genauso wichtig ist das Personal. Es steht zwischen Baustelle und Kunde und beantwortet Fragen den ganzen Tag. Deshalb bekommt es den Zeitplan, den Namen des Bauleiters und eine Nummer, unter der jemand erreichbar ist. Kurze Absprachen zu Beginn jedes Bautages haben sich bewährt.

Ihr Gegenüber bleibt in dieser Zeit dieselbe Person: Bei uns führt eine feste Bauleitung das Projekt und koordiniert alle Gewerke, siehe Ablauf.

Gewerbliche Umbauten sind der Bereich, in dem der größte Teil unserer Projekte liegt: Fitnessclubs, Bäckereien, eine Apotheke, eine Ladenfläche in einem Einkaufszentrum und Büroflächen im Bestand. Die Projekte finden Sie unter Referenzen, unter anderem in Wandsbek und in Billbrook.

Was zu einem Gewerbeumbau gehört, in welcher Reihenfolge gebaut wird und was den Preis bestimmt, steht auf der Seite Ladenbau & Gewerbeumbau.

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