Was eine Komplettsanierung in Hamburg kostet

Sie finden im Netz Quadratmeterpreise für Sanierungen, meist als „ab“ ausgewiesen. Eine solche Zahl beschreibt den günstigsten denkbaren Fall: unbewohnte Wohnung, Grundriss bleibt, Leitungen sind jung, keine Auflagen, Standardausstattung. Trifft davon eines nicht zu, stimmt die Zahl nicht mehr, und Sie merken es erst, wenn das erste Angebot vorliegt.

Zwei Wohnungen mit derselben Fläche im selben Haus können sich im Aufwand deutlich unterscheiden, weil in der einen die Steigleitung schon erneuert wurde und in der anderen nicht. Deshalb nennen wir keine Zahl, bevor wir die Räume gesehen haben. Was wir stattdessen tun, steht im Ablauf: Ortstermin und Aufmaß, danach ein Konzept mit Kostenrahmen, und erst dann ein Angebot mit einzeln ausgewiesenen Positionen, aus dem Sie streichen können.

Der Rest dieses Textes beantwortet die Frage, die hinter der Preisfrage steckt: Wovon hängt es ab? Wenn Sie die Punkte unten für Ihr Objekt durchgehen, wissen Sie vor dem ersten Termin, ob Ihr Vorhaben am unteren oder am oberen Ende dessen liegt, was eine Sanierung verlangen kann.

Der größte Unsicherheitsfaktor liegt hinter Putz, Estrich und Verkleidung. Wie alt sind die Leitungen, und sind sie in einem Zug oder in drei Jahrzehnten in Abschnitten erneuert worden? Wie sieht der Deckenaufbau aus? Ist der Sockelbereich trocken? Sind Wände tragend oder eingestellt? Solange diese Fragen offen sind, ist jede Summe eine Schätzung.

Deshalb öffnen wir bei der Besichtigung an wenigen, gezielten Stellen Bauteile, statt vom Ergebnis her zu raten. Eine geöffnete Deckenecke am Tag der Besichtigung ist billiger als eine Nachtragsdiskussion in der achten Bauwoche.

Was Sie erwarten dürfen, hängt stark davon ab, in welchem Bestand Sie sanieren. Ein Gründerzeit-Etagenhaus in Eimsbüttel bringt andere Themen mit als eine Klinkerzeile der zwanziger Jahre in Barmbek oder eine Wohnung in einem Hochhaus der siebziger Jahre. Welche Bausubstanz in Ihrem Stadtteil typisch ist, steht auf den Stadtteilseiten.

Der Grundriss ist der stärkste einzelne Hebel. Bleibt er, bleiben Bad und Küche an ihren Anschlüssen, die Elektroverteilung an ihrem Platz und der Estrich weitgehend liegen. Ändert er sich, hängt daran eine Kette: Statik prüfen, Durchbruch und Sturz herstellen, Leitungen umlegen, Abdichtung und Estrich anpassen, Oberflächen neu aufbauen.

Besonders teuer wird das Verschieben von Nassräumen, weil Wasser, Abwasser und Lüftung den Weg zur Steigleitung finden müssen und ein Bad an anderer Stelle immer eine neue Abdichtung braucht. Ein Bad an Ort und Stelle zu erneuern ist etwas völlig anderes, als es zwei Räume weiter neu zu bauen.

Das ist kein Argument gegen Grundrissänderungen. Es ist ein Argument dafür, sie früh zu entscheiden. Wer im Rohbau umplant, zahlt zweimal.

Von dem, was eine Sanierung teuer macht, sieht man am Ende oft am wenigsten. Elektrik auf heutigen Stand zu bringen heißt: neue Leitungswege, ausreichend Stromkreise, eine Verteilung, die den heutigen Anforderungen genügt. Dazu kommen Wasser- und Abwasserleitungen, Heizung, in dichten Wohnungen die Lüftung, und in Gewerbeflächen die Anlagentechnik.

Diese Arbeiten laufen in Schlitzen und Schächten, sie erzeugen Schmutz, sie brauchen Vorlauf, und sie bestimmen die Reihenfolge aller anderen Gewerke. Wer bei der Technik spart, spart an der Stelle, an der ein Nachrüsten später den fertigen Ausbau wieder öffnet.

Ein Sonderfall ist die Heizung. Soll auf eine Wärmepumpe umgestellt oder eine Flächenheizung eingebaut werden, ändert das den Fußbodenaufbau und damit die Reihenfolge im ganzen Projekt. Was dabei zu bedenken ist, steht im Ratgeber zur Fußbodenheizung im Bestand.

In Teilen Hamburgs gilt eine soziale Erhaltungsverordnung, umgangssprachlich Milieuschutz. Dort sind unter anderem Grundrissänderungen, das Zusammenlegen und Teilen von Wohnungen und eine Ausstattung deutlich über dem im Gebiet üblichen Standard genehmigungspflichtig, auch wenn sie nach der Bauordnung genehmigungsfrei wären. Das kostet zuerst Zeit, und es kann ein Vorhaben in Teilen verhindern. Was das im Einzelnen bedeutet, steht im Ratgeber Sanieren im Milieuschutzgebiet.

Daneben gibt es die städtebauliche Erhaltungsverordnung, die das Erscheinungsbild eines Gebiets schützt, und den Denkmalschutz. Beide können Material, Ausführung und Fensterteilung vorgeben. Eine denkmalgerechte Instandsetzung ist regelmäßig aufwendiger als der Austausch gegen ein Serienprodukt, weil sie Handarbeit verlangt.

Für die Kalkulation gilt: Auflagen sind kein Aufschlag, den man am Ende addiert. Sie ändern die Ausführung selbst, und sie ändern den Zeitplan.

Ein Punkt, den fast niemand auf der Rechnung hat: Wie kommen Material, Werkzeug und Bauschutt in die Wohnung und wieder heraus? Vierter Stock ohne Aufzug, enges Treppenhaus, Hinterhof ohne Zufahrt, keine Stellfläche für einen Container, dazu eine Halteverbotszone, die beantragt werden muss. Jede dieser Bedingungen kostet Arbeitszeit, und Arbeitszeit ist der größte Posten in fast jedem Gewerk.

In dicht bebauten Vierteln kommt hinzu, dass ein Gerüst Platz braucht und dass beim Absperren von Wasser oder Strom mehrere Parteien betroffen sind. Beides ist lösbar, aber es will geplant sein.

Der zweite Teil dieser Frage lautet: bewohnt oder leer? In einer leeren Wohnung arbeiten mehrere Gewerke parallel. In einer bewohnten Wohnung arbeiten sie nacheinander, in Abschnitten, mit Staubschutz und mit Rücksicht auf Küche und Bad. Das ist möglich, wir machen das regelmäßig, aber es dauert länger. Dasselbe gilt für Gewerbeflächen, die während des Umbaus geöffnet bleiben sollen, siehe den Ratgeber Umbau im laufenden Betrieb.

Fliesen, Sanitärobjekte, Armaturen, Bodenbeläge, Türen, Beschläge: Hier liegt die größte Spanne im ganzen Projekt, und hier haben Sie die volle Kontrolle. Zwischen einem soliden Serienprodukt und einer gehobenen Ausstattung liegen Welten, bei identischer Bauleistung dahinter.

Wichtiger als die Wahl selbst ist ihr Zeitpunkt. Steht die Ausstattung, bevor das jeweilige Gewerk anrückt, läuft der Bau durch. Wird sie später entschieden, warten Handwerker, oder es wird zurückgebaut. Beides kostet, und beides steht in keinem Quadratmeterpreis.

Der Weg ist immer derselbe: Wir sehen uns die Räume an, messen auf, öffnen an wenigen Stellen und sagen Ihnen dabei auch, was baulich nicht geht. Daraus entsteht ein Konzept mit allen nötigen Gewerken und ein Kostenrahmen, den Sie kürzen oder erweitern können, solange das nichts kostet. Steht der Umfang, folgt das Angebot mit einzeln ausgewiesenen Positionen.

Helfen Sie sich selbst, indem Sie vorhandene Unterlagen heraussuchen, Entscheidungen früh treffen und Bauteilöffnungen zulassen. Und planen Sie eine Reserve ein: In einem Bestandsgebäude kommt etwas, mit dem niemand rechnen konnte, und es ist besser, dafür Geld übrig zu haben, als das Projekt in der Mitte anzuhalten.

Was zu einer Sanierung aus einer Hand gehört, steht auf den Seiten zur Komplettsanierung und zur Wohnungssanierung.

• Sanieren im Milieuschutzgebiet in Hamburg

  Milieuschutz gilt in Hamburg nur in bestimmten Gebieten, dort aber auch für Vorhaben, die sonst genehmigungsfrei wären. Was Eigentümer wissen sollten.

• Altbau in Hamburg sanieren

  Stuck, Kastenfenster und Holzbalkendecken sind der Kern jeder Altbausanierung in Hamburg. Was sie verlangen und woran Zeitpläne dabei scheitern.

• Umbau im laufenden Betrieb

  Ein Laden, ein Studio oder eine Bäckerei soll während des Umbaus geöffnet bleiben. Wie das geht, was es verlangt und wo die Grenzen liegen.

• Fußbodenheizung im Bestand nachrüsten

  Fräsen, Dünnschichtsystem oder Neuaufbau: Was die Aufbauhöhe entscheidet, was der Untergrund hergibt und was die Wärmepumpe damit zu tun hat.

Alle Beiträge im Ratgeber