Altbau in Hamburg sanieren

Der Hamburger Altbaubestand, um den es hier geht, stammt überwiegend aus der Gründerzeit und dem Jugendstil. In Eppendorf stehen fünf- bis sechsgeschossige Mietshäuser dieser Zeit, oft als schmale, sehr tiefe Baukörper, dazu Erker und Stuckfassaden aus wilhelminischer Zeit. In Eimsbüttel steht der dichteste Wohnungsbestand der Stadt, vier- bis fünfgeschossige Etagenhäuser Wand an Wand mit Höfen dahinter. In Uhlenhorst mischen sich Schlitzbauten der Gründerzeit mit Wohnzeilen der Nachkriegszeit.

Diese Häuser sind handwerklich gebaut, nicht konfektioniert. Zwei Wohnungen im selben Haus haben selten dieselben Maße, Fenster sind Einzelstücke, Decken schwingen unterschiedlich, und rechte Winkel sind eher Absicht als Zustand.

Daraus folgt die erste Regel der Altbausanierung: aufmessen, öffnen, nachsehen. Wer im Altbau nach Katalog plant, baut zweimal.

Stuckprofile an Decken und Wänden sind aus Gips gezogen oder abgeformt. Sie sind reparierbar, und das ist die gute Nachricht: Fehlende Stücke lassen sich von einem vorhandenen Profil abnehmen und ergänzen, statt eine ganze Decke zu erneuern.

Der häufigste Schaden ist nicht der Bruch, sondern die Schichtdicke. Über Jahrzehnte gestrichener Stuck verliert seine Zeichnung, das Profil wird stumpf. Freilegen ist Handarbeit und braucht Zeit, aber es bringt die Kanten zurück, für die der Raum gebaut wurde.

Bedenken Sie den Stuck, bevor Sie über abgehängte Decken nachdenken. Eine abgehängte Decke löst Probleme mit Leitungen und Beleuchtung schnell, kostet aber Raumhöhe und schneidet oft genau die Zierleiste ab, die den Raum ausmacht. Wo Leitungen geführt werden müssen, ist der Fußbodenaufbau in aller Regel der bessere Weg.

Ein Kastenfenster besteht aus zwei Flügelebenen mit einem Kasten dazwischen, innen und außen getrennt zu öffnen. Diese Bauart ist der Grund, warum viele dieser Fenster nach über hundert Jahren noch funktionieren: Die äußere Ebene nimmt das Wetter, die innere dichtet, und der Zwischenraum wirkt als Puffer.

Instandsetzen heißt: Holz prüfen, schadhafte Teile im Stück austauschen, Beschläge gangbar machen, neu verglasen, wo nötig, und dichten. Das ist Handarbeit und dauert länger als der Einbau eines neuen Fensters, erhält aber Teilung, Profil und Raumwirkung.

Der Austausch ist die schnellere Lösung, hat aber zwei Haken. Erstens fällt in Gebieten mit städtebaulicher Erhaltungsverordnung oder unter Denkmalschutz die Wahl nicht frei aus: In Barmbek-Nord zielt die Verordnung ausdrücklich auf den Erhalt von Backsteinfassaden, weißen Sprossenfenstern und Fassadenschmuck, und laut Bezirksamt ist das ursprüngliche Erscheinungsbild dort bereits vielfach durch ausgetauschte Fenster und Dämmverkleidungen beeinträchtigt worden. Zweitens ändert ein dichtes Fenster in einem sonst unveränderten Altbau das Feuchteverhalten der Wohnung. Wo vorher Luft durch die Fugen ging, muss danach gelüftet werden, sonst schlägt sich Feuchte an der kältesten Stelle nieder. Das ist beherrschbar, es will nur mitgeplant sein.

Die Decken dieser Häuser bestehen aus Holzbalken mit einem Einschub dazwischen, darauf eine Schüttung und darüber Dielen. Dieser Aufbau kann viel, aber er hat Grenzen, und diese Grenzen bestimmen im Altbau mehr Entscheidungen als jeder Wunsch.

Erstens die Tragfähigkeit. Jeder zusätzliche Aufbau bringt Gewicht, das die Decke tragen muss: neuer Estrich, Fliesen, eine Trennwand, eine Badewanne. Vor jedem schweren Aufbau gehört eine statische Prüfung, keine Schätzung.

Zweitens der Zustand der Balkenköpfe. Wo die Balken im Außenmauerwerk aufliegen, sind sie über Jahrzehnte Feuchte ausgesetzt gewesen. Ob dort alles gesund ist, sieht man erst nach dem Öffnen. Das ist der klassische Nachtrag im Altbau, und deshalb öffnen wir diesen Bereich lieber vor dem Angebot als danach.

Drittens Schall und Schwingung. Eine Holzbalkendecke überträgt Trittschall. Wer im Altbau Ruhe will, kommt an einem neuen Fußbodenaufbau nicht vorbei, und der bringt wieder Gewicht und Höhe ins Spiel. Wie sich das mit einer Flächenheizung verträgt, steht im Ratgeber zur Fußbodenheizung im Bestand.

Im Altbau gibt es selten Leerrohre und fast nie Platz. Leitungen laufen in Schlitzen, in Vorwandkonstruktionen oder im Fußbodenaufbau, und jeder dieser Wege hat einen Preis: Schlitze schwächen Wände, Vorwände kosten Fläche, der Fußboden kostet Höhe.

Bäder liegen in diesen Grundrissen oft innenliegend und ohne Fenster. Dann braucht es eine mechanische Lüftung, und die braucht wiederum einen Weg nach draußen. Das ist einer der Punkte, an denen sich früh entscheidet, ob ein Grundriss so bleiben kann.

Wo eine Steigleitung ohnehin erneuert wird, lohnt es, alle daran hängenden Räume in einem Zug mitzumachen. Ein zweites Mal öffnet niemand gern denselben Schacht.

Unter Teppich und Spanplatte liegen in diesen Häusern oft noch die originalen Dielen. Ob sie sich erhalten lassen, hängt an ihrer Dicke, an früheren Bearbeitungen und daran, wie viele Male sie schon abgeschliffen wurden. Ein Boden, der schon zweimal abgezogen wurde, hat nicht beliebig viel Material übrig.

Erhalten heißt: Nägel versenken, schadhafte Bretter im Stück tauschen, Fugen schließen, schleifen und ölen oder lackieren. Das ist eine sichtbare Aufwertung mit vergleichsweise geringem Materialeinsatz, und es hält den Aufbau niedrig.

Der Haken liegt beim Schall. Ein reiner Dielenboden auf einer Holzbalkendecke überträgt Tritte in die Wohnung darunter. Wer beides will, den originalen Boden und Ruhe, muss den Aufbau darunter ändern, und das geht nur, wenn die Decke geöffnet wird. Diese Entscheidung fällt früh, denn sie bestimmt Höhen, Gewicht und Reihenfolge.

Im Altbau gilt die Reihenfolge von oben nach unten und von nass nach trocken: erst Rückbau, dann Öffnungen und Statik, dann die Leitungen, dann Putz und Estrich mit ihren Trockenzeiten, dann Oberflächen, zuletzt Ausstattung und Feinarbeiten. Trockenzeiten lassen sich nicht verhandeln, und sie sind der häufigste Grund, warum ein Zeitplan im Altbau länger wird als im Neubau.

Bei aufwendigen Oberflächen hat sich eine Musterachse bewährt: ein Raum, ein Fenster, ein Deckenabschnitt werden zuerst fertiggestellt und gemeinsam angesehen. Was dort auffällt, lässt sich für den Rest korrigieren, bevor es zwanzigmal ausgeführt ist.

Zwei Fragen sind vor dem Angebot zu klären: Steht das Haus unter Denkmalschutz oder in einem Gebiet mit Erhaltungsverordnung, und ändert das Vorhaben etwas an Grundriss, Nutzung oder Ausstattungsstandard? Aus der Kombination ergibt sich, ob und wo ein Antrag nötig ist. Der Ratgeber Sanieren im Milieuschutzgebiet geht darauf im Einzelnen ein.

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